7月1日、国税庁から相続税や贈与税の計算において不動産の評価に使用する令和7年分の路線価を公表しました。

報道などによると、標準宅地の評価基準額は全国平均で2.7％の上昇となり、これは4年連続での上昇となります。

弊事務所が所在する新宿区下宮比町周辺には新宿税務署と四谷税務署、小石川税務署や本郷税務署などがありますが、それぞれ近隣の税務署管内の路線価の最高路線価とその変動率は以下の通りとなっております。

■自宅の所有と相続税申告

令和6年12月に国税庁から発表された「令和5年分相続税の申告事績の概要」によると、相続財産に占める土地の割合は31.5％（家屋を含めると36.5％）と近年は縮小傾向にあるものの、依然として相続財産のうち3分の1程度は不動産であることが分かります。

相続財産に土地があるという場合、どの程度の土地であれば相続税の申告を意識した方が良いでしょうか。

国土交通省「令和4年度 住宅市場動向調査報告書」よりますと、全国の一戸建て住宅（ここでは既存(中古)戸建住宅と分譲戸建住宅をいいます）全体の平均土地面積はそれぞれ140.3㎡、144.6㎡となっています。

相続税の基礎控除は「3,000万円+600万円×法定相続人」ですから、仮に相続人が配偶者と子1人としたら基礎控除は4,200万円（3,000万円+600万円×2）となりますが、基礎控除（つまり相続税が発生しない範囲）4,200万円を住宅敷地の平均である約140㎡で除すると300千円となります。ということは、一例ですが、ここでは路線価が300千円前後の道路に接面した140㎡程度の土地をお持ちの方は、他に大きな財産がなかったとしても相続税が発生する可能があるということになります。

土地をお持ちの方、一度ご自宅の路線価等を調べてみてはいかがでしょうか。

（閑話休題）税理士業務と不動産鑑定士業務の意外なつながり

路線価等は、毎年1月1日時点の土地価格として公表される地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定めています。80％程度が目途となっているのは、地価は日々変動するため、納税者に不利な課税とならないようにするためであったり、実勢価格とのバランス、税務実務の簡便性といった要請によるものと言われています。

ちなみに、各国税局（所）が毎年路線価等を算定するに当たっては、不動産鑑定士や土地評価の精通者から提供される意見価格（精通者意見価格）を参考資料としています。税理士は、納税者の皆様のご依頼で相続税や贈与税の申告を代理しますが、申告のために行う土地評価に使用する路線価等の算定に当たっては、実は見えないところで不動産鑑定士が関わっているんです。

国税庁のホームページに路線価と東京国税局各税務署管内における最高路線価が掲載されておりますので、ご興味がある方は下記URLからご確認ください（クリック後は外部サイトに飛びます）

路線価

令和7年分 東京国税局各税務署管内における最高路線価

こんにちは
本日4月1日から固定資産の縦覧帳簿の縦覧期間が始まりました。

固定資産の縦覧制度とは

土地や建物の時価の把握方法のひとつとして固定資産税価格があるわけですが、固定資産税価格は基本的に固定資産税の納税者本人しかわかりません。また、その納税者自身も、ある程度の知識がなければ自分の所有する土地・家屋の評価額が適正かどうかはわかりません。
そこで、他の土地・家屋と比較することで自分が所有する土地や家屋の評価額が適正かどうかを確認する、これが固定資産の縦覧制度です。

縦覧できる事項

担当部署の窓口に行くと「縦覧帳簿」を見ることになりますが、自治体によって縦覧できる内容は若干異なるものの、土地・家屋で概ね以下の事項となっています。
土地価格等　・・・　所在、地番、地目、地積、固定資産価格
家屋価格等　・・・　所在、家屋番号、種類、構造、床面積、固定資産価格

当事務所へ不動産のご相談をいただく際には、お話の中で自分が所有している土地・家屋の評価額が高いと感じている方もいらっしゃいます。縦覧期間は、このような疑問を直接担当部署へ問い合わせることができる絶好の機会でもありますので、ぜひこの縦覧期間に役所へ出向いていただき、担当の窓口へ疑問をぶつけてみましょう。
なお、参考として東京23区と札幌市の縦覧制度についてまとめてみました。こうしてみると、東京都は縦覧期間が長く、札幌市では借地人や借家人でも縦覧が認められている、など自治体によって対応が異なる様子が分かります。

各自治体のホームページに詳細が掲載されておりますので、ご興味がある方は下記URLからご確認ください（クリック後は外部サイトに飛びます）

東京都主税局

札幌市

　税理士で不動産鑑定士である人々で構成され、私も所属している日税不動産鑑定士会から『継続地代の実態調べ　令和6年版』が2月に発行されました。

　『継続地代の実態調べ』は同会が昭和49年から東京23区の地代を3年おきに調査しているものです。

　東京都内は住宅地・商業地ともに借地も多く、高い地価水準を背景に地代の妥当性を巡って係争になることも珍しくありません。それにもかかわらず、地代は契約当事者間の個別性が非常に強いことから、情報が表に出てくる機会も少なく、故に相場などを調べることは容易ではありません。

　このため、この本は不動産鑑定士にとって都内の地代評価の際には無くてはならない書籍であり、その稀少性から裁判所における調停も役立っていると聞き及んでおります。

　詳細は著作権や個人情報保護の観点からここでの掲載は出来ませんが、気になった方は同会のホームページにて少しだけ内容が紹介されておりますので、下記のリンクからご覧ください。

　日税不動産鑑定士会

　3月18日(火)、国土交通省より令和７年１月１日現在の公示地価が発表されました。

　日本国内の地価は全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続での上昇となりました。地域・用途により差はあるものの、三大都市圏を中心に上昇幅は拡大しており、地方圏でも上昇傾向が継続する結果となりました。

　当事務所が所在する新宿区では住宅地29地点（ただし令和7年では2地点休止）、商業地49地点の調査が行われ、住商用途の総平均変動率は+12.9％（前年は+6.8％）と上昇幅が拡大する形となりました。

　新宿区の住宅地・商業地の中で最も地価が高い地点は以下の通りとなっております。

　次に、新宿区の住宅地・商業地の中で最も地価が上昇した上位3地点は以下の通りとなっております。

ー　住　宅　地　ー

ー　商　業　地　ー

　毎年7月1日には国税庁から路線価が発表されますが、路線価の変動率は公示地価をベースとなっているため、令和7年7月1日に公表される令和7年分の路線価も上記と同程度の上昇が見込まれます。

　ちなみに、相続税申告の際、土地評価で使用する路線価は被相続人が死亡した年分の路線価を使用することとなりますので1～6月までの間に被相続人が死亡した場合は、路線価が7月に発表されるまで申告書の作成や提出は待ちましょう。

　新宿区の令和7年の地価公示の詳細は、以下のリンクからご参照ください（クリック後は新宿区のページとなります。）

　新宿区の地価公示価格

　新年、明けましておめでとうございます。

　平素はご愛顧を賜わり、厚く御礼申し上げます。

　旧年中は皆様から貴重なご縁と多大なるご尽力をいただき、誠にありがとうございました。本年も、税務・不動産鑑定とも研鑽に励み、更なるサービスの向上に努めて参りますので何とぞ昨年同様のご愛顧を賜わりますよう、お願い申し上げます。

　本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

　１２月２０日(金)に政府与党から令和7年度の税制改正大綱が発表されました。

　今回の大綱では、かねてから注目されていたいわゆる「年収１０３万円の壁」については２０２５（令和７）年分から１２３万円へ引き上げられることとなりました。

　この合計２０万円の増加の内訳は、所得税の「基礎控除」はこれまでの４８万円から５８万円に１０万円引き上げられ、給与所得者が給与から所得税の計算上生活に必要な最低保障額として差し引かれる「給与所得控除」が５５万円から６５万円に１０万円引き上げられます。

【所得税の基礎控除】

　所得税の基礎控除の近年行われてきた改正を見ますと１９９７（平成９）年の消費税増税時にそれまでの３５万円から３８万円へと引き上げられ、２０２０（令和２）に４８万円へと１０万円の引き上げが行われました。今回は５年ぶりの引き上げとなります。

【給与所得控除】

　給与所得控除については２０１９（令和元）年まで６５万円だったのが、２０２０（令和２）年に基礎控除の引き上げに合わせて１０万円引き下げられていた分が今回の改正で元の６５万円に戻った形となります。

　その他も改正事項等はありますが、詳細は下記のリンクをご参照ください。

　令和７年度税制改正大綱

７月１日(月)、国税庁より令和６年分（令和６年１月１日時点）の相続税路線価等が発表されました。

相続税や贈与税において土地等の価額は、時価により評価することとされています。しかし、納税者が相続税等の申告に当たり、土地等について時価を把握することは容易でないことから、相続税等の申告の便宜及び課税の公平を図る観点から、国税局（所）では毎年、全国の民有地について、土地等の評価額の基準となる路線価及び評価倍率（これらをまとめて「路線価等」といいます。）を定めて公開しています。

なお、詳細につきましては、国税庁ホームページにてご覧いただけます（下記リンクをクリックして下さい。）

　財産評価基準書路線価図・評価倍率表

　令和６年分の都道府県庁所在都市の最高路線価